Onderhanden werk
Het saldo onderhanden werk betreft de saldi van de lopende grondexploitaties, de gronden en panden die op korte termijn worden opgenomen in een grondexploitatie en de door derden gefinancierde investeringsprojecten. Jaarlijks wordt het verschil tussen de lasten en baten aan deze posten toegevoegd of onttrokken. Bij de afsluiting van de grondexploitatie of het project wordt het saldo als resultaat genomen. Met ingang van 2007 worden, conform de voorschriften BBV, de getroffen risicovoorzieningen, voor zover noodzakelijk, in mindering gebracht op het saldo van de betreffende grondexploitatie.

Alle binnenstedelijke grondexploitaties zijn afzonderlijk door de raad vastgesteld.
Een aantal van deze projecten is winstgevend, waardoor het onderhanden werk per balansdatum een creditpositie kan zijn, indien op dat moment meer inkomsten dan uitgaven zijn gerealiseerd. Daarnaast is een aantal binnenstedelijke projecten verliesgevend, waardoor het saldo van het onderhanden werk voor deze projecten een debetpositie laat zien. Conform de BBV voorschriften wordt voor verliesgevende projecten een voorziening gevormd en indien per balansdatum meer uitgaven dan inkomsten zijn gerealiseerd, wordt dát deel van de voorziening ingezet om de waarde op de balans nihil te presenteren. De som van alle deelprojecten zoals hiervoor benoemd vormen het totaal saldo van het onderhanden werk aan de activazijde van de balans. In het geval dat het saldo van de winstgevende grondexploitaties per balansdatum groter is dan het saldo van de verliesgevende grondexploitaties(rekening houdend met het aanwenden van de voorziening), kan daardoor de uitkomst van de post onderhanden werk een creditpositie op de balans geven.

Bedragen zijn in duizenden euro's

De mutaties per complex zijn opgenomen in onderstaande tabel.,We zien hier de geactiveerde vermeerderingen en verminderingen Leidsche Rijn, Stationsgebied en binnenstedelijke complexen.

Bedragen zijn in duizenden euro's

Verwachte exploitatieresultaten Leidsche Rijn, Stationsgebied en binnenstedelijke complexen, op basis van contante waarde.
Met het MPSO 2017 is voor de grondexploitatie Leidsche Rijn door de gemeenteraad ingestemd met een looptijd van de grondexploitatie tot 2039. In het MPSO 2018 zal deze looptijd als uitgangspunt gehandhaafd blijven. Alle overige grondexploitatieprojecten kennen een looptijd korter dan tien jaar.

Grondexploitaties

Bedragen zijn in duizenden euro’s

Toelichting bij totstandkoming saldi grondexploitaties

Waardering Voorzieningen
De voorzieningen zijn gebaseerd op de bepaling van de netto contante waarde (ncw) van de grondexploitatieprojecten met een negatief saldo. De grondexploitatie Leidsche Rijn bedraagt eind 2017 saldo nul waarmee de voorziening is vervallen.

Algemeen
Het nog te realiseren deel van de grondexploitaties wordt doorgerekend op ncw prijspeil 2017 op basis van een veelheid aan aannames. Hieronder geven wij een toelichting bij de belangrijkste kosten- en opbrengstenparameters en de hierbij gehanteerde uitgangspunten. In 2017 zijn de parameters niet gewijzigd ten opzichte van de vorige actualisatie.

Rente
Gelijk aan 2016 en conform de richtlijnen Grondexploitaties van de BBV is bij het bepalen van de netto contante waarde in gerekend met 2 % discontovoet. Aan de voorraad onderhanden werk wordt jaarlijks interne rente toegerekend. Berekend volgens BBV-voorschriften bedroeg het percentage voor 2017 1,56%.

Indexering kosten
Standaard is een jaarlijkse indexatie van de kosten met 2%. Op basis van een aantrekkende economie is het de verwachting dat na 2018 de prijzen onder druk komen te staan. In 2018 wordt dit gemonitord, voor als nog is de indexering vastgezet op 2%.

Indexering opbrengsten
Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd. Voor woningbouw is de indexering voor de komende twee jaren vanwege de marktontwikkelingen 2%, vanaf 2020 bedraagt dit 1%. Het kantoorprogramma is gelijk aan 2016 niet geïndexeerd. De indexering voor bedrijventerreinen en overige opbrengsten bedraagt 1%. Na tien jaar worden opbrengsten niet meer geïndexeerd. Alleen de grondexploitatie Leidsche Rijn kent een resterende looptijd langer dan tien jaar.

Fasering woningbouw-, bedrijventerrein- en kantorenprogramma
Voor zowel de programmering van de woningbouw als voor bedrijventerrein geldt, dat op basis van marktontwikkelingen, de programmering stedelijk wordt afgestemd. Na stedelijke afstemming wordt de fasering opgenomen in de grondexploitatie. Herijking van de programmering is een jaarlijks stedelijk proces dat voorafgaand aan de actualisatie van de grondexploitatie wordt uitgevoerd.
Voor kantoorprogrammering geldt naast bovenstaand proces aanvullend nog provinciale afstemming.

Grondprijzen
In de grondexploitatie wordt de grondprijs die volgt uit een contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt de bandbreedte van de (concept) grondprijzenbrief 2018 aangehouden. In 2016 en 2017 zijn alle uitgiften minimaal binnen de bandbreedte van de grondprijzenbrief gerealiseerd.

Plan- en VATkosten
Per grondexploitatieproject is een raming aanwezig waarin per eventueel deelproject en per projectfase de plan- en VATkosten zijn begroot. De plan- en VAT- kosten zijn voor alle grondexploitatieprojecten tot einde werk begroot.

Ramingen BRM (kosten bouwrijp maken) en WRM (kosten woonrijp maken)
In de grondexploitatie worden de budgetten voor BRM en WRM conform contractpositie opgenomen. Daar waar (nog) geen contractpositie aanwezig is, wordt een realistische raming, mede gebaseerd op meest recente aanbestedingsresultaten, opgenomen.

Vennootschapsbelasting positie grondexploitatieprojecten gemeente Utrecht
Per 1 januari 2016 is de belastingplicht ingevoerd voor ondernemingen van overheden voor de vennootschapsbelasting.

Met uitoefening van het vigerende grondbeleid, beweegt de gemeente Utrecht zich zeer beperkt op een concurrerende markt. Slechts in de combinatie van een falende markt en een gemeentelijke ambitie dan wel stedelijke urgentie wordt actief grondbeleid als instrument ingezet. Het aantal grondexploitatieprojecten neemt sinds 2012 hard af en de nog wat langer doorlopende grote gemeentelijke gebiedsontwikkelingen Leidsche Rijn en Stationsgebied zijn na correctie op inzet van rijkssubsidie en gemeentelijke bijdragen verlieslatend. Daarmee is aan een eerste vereiste van ondernemerschap, namelijk winstgevendheid, al niet voldaan. Bij de actualisatie van de grondexploitatieprojecten wordt dan ook geen rekening gehouden met Vpb-druk op de grondexploitatieprojecten.

Risicomanagement en weerstandsvermogen
Conform de door de raad vastgestelde nota Risicomanagement en Weerstandsvermogen 2015-2018, worden de risicoanalyses voor de gemeentelijke grondexploitaties twee keer per jaar geactualiseerd (bij de Jaarstukken en bij de Programmabegroting). Het weerstandsvermogen voor het opvangen van de risico’s van de grondexploitatie Stationsgebied is onderdeel van het gemeentebrede weerstandsvermogen. Voor het opvangen van de risico’s grondexploitatie Leidsche Rijn en de binnenstedelijke grondexploitaties is op basis van het actuele financiële beeld geen gemeentebreed weerstandsvermogen nodig. Deze risico’s kunnen worden opgevangen binnen respectievelijk de grondexploitatie en de Reserve Grondexploitatie. In het MPSO wordt het financiële beeld van alle grondexploitaties binnen de gemeente Utrecht toegelicht, evenals bijbehorende risico’s, scenario’s en beheersmaatregelen.

Vooruitbetaalde kosten (op voorraden)

Bedragen zijn in duizenden euro's