Kengetal grondexploitaties (BBV)

Kenmerkend voor grondexploitaties is dat de looptijd ervan lang is. Hoe verder inkomsten in de toekomst liggen, des te meer rentekosten en risico's dit met zich meebrengt. Ieder jaar rapporteren wij bij de voorjaarsnota middels het MeerjarenPerspectief Stedelijke Ontwikkeling en bij de tweede bestuursrapportage middels de Peilstok over de actuele stand en prognoses van de Utrechtse grondexploitatieprojecten. Daarin volgen wij de variabelen die van belang zijn voor de financiële resultaten: programma/projecten, planning, prijs, parameters, projectkosten en programmarisico's (de zes P's). Ook bevatten de peilstokken gevoeligheidsanalyse op basis van verschillende scenario’s.

Formule: [(niet in exploitatie genomen bouwgronden + bouwgronden in exploitatie) / totaal van de baten vóór reserves, uitgedrukt in %]

Maatstaf

Dit kengetal geeft weer hoe de waarde van de grond zich verhoudt tot de totale baten. Als maatstaf hanteren we de omvang van de onderhanden werken, vermeerderd met de niet in exploitatie genomen gronden, als absoluut bedrag ten opzichte van het totaal van de baten (vóór reserves). Hoe lager de uitkomst, hoe gunstiger voor de financiële weerbaarheid. Een uitkomst van 10% of hoger beschouwen we als kwetsbaar.

Tabel 3: Kengetal grondexploitaties

Bedragen zijn in miljoenen euro's

*de jaren 2016 en 2017 zijn in overeenstemming met de definitieve jaarcijfers 2016 respectievelijk het MPSO 2017.

Stand van zaken
Het saldo onderhandenwerk van de gezamenlijke grondexploitaties blijft ruim onder de kwetsbare stand van 10%. Naarmate de uitvoeringsfase van plannen vordert en projecten kunnen worden opgeleverd en administratief afgesloten, neemt het relatieve aandeel onderhanden werken af. Een uitgebreide toelichting van de grondexploitaties, inclusief scenario's' staat in Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling: Utrecht 2018 MPSO.

Grondexploitatie Leidsche Rijn
De oorzaak van de afname van het Onderhanden Werk in Leidsche Rijn is voornamelijk te danken aan de vele opbrengsten die we in 2017 hebben ontvangen. Doordat het saldo van de mutaties in 2017 meer baten dan lasten bevatten daalt het Onderhanden Werk.

Stationsgebied
In 2017 is het onderhanden werk van het Stationsgebied met 31,7 miljoen euro toegenomen, doordat er meer lasten dan baten zijn gerealiseerd. Dit gegeven heeft een dempend effect op de financiële weerbaarheid

Binnenstedelijke grondexploitaties
De oorzaak van de stijging van het onderhanden werk binnenstedelijk is voornamelijk te danken aan de tussentijdse winstnemingen op de grondexploitaties Veemarkt, Oudenrijn West, uitbreiding bedrijventerrein Overvecht, Schermerhornstraat, Duurstedelaan en Victor Hugoplantsoen.

Sturingsmogelijkheden
Contractuele zekerheden beperken het risico op nog te ontvangen baten, maar 100% zekerheid is niet te geven. Aangezien kosten vóór de baten uitgaan streven we er doorlopend naar om kosten zo laat mogelijk te maken en baten zo spoedig mogelijk te realiseren, maar de sturingsruimte is beperkt. Bij onzekerheid over de mogelijkheid gemaakte kosten terug te verdienen verlagen we het begrote baten saldo van de betreffende grondexploitatie. Bij een negatieve grondexploitatie leidt dit automatisch tot een voorziening. Daarnaast zijn wij in staat risico's op te vangen door middel van behoedzame aannames in de grondexploitaties.